Inversión en dúplex y edificios pequeños de apartamentos
Únete con un socio para comprar un dúplex o un edificio de hasta cuatro unidades, alquilar los apartamentos y manejarlo como un pequeño negocio.
- $60k-250k
- Medio tiempo
- A domicilio
Estimados para empezar en pequeño en Estados Unidos, no garantías.
Datos oficiales
8,957 negocios en Estados Unidos con empleados en este campo
NAICS 531190 “Lessors of other real estate property”. Fuente: U.S. Census Bureau, County Business Patterns 2023.
Qué es
Tú y uno o dos socios compran un edificio pequeño de varias unidades (de dos a cuatro), normalmente a través de una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) con un acuerdo por escrito. Alquilan las unidades, se encargan del mantenimiento y de los inquilinos, y pueden vivir en una de las unidades al principio para reducir los costos.
Tus tres primeros pasos
- Acuerda con tu socio o tus socios el presupuesto, los roles y qué pasa si alguien quiere salirse, y luego pide a un abogado que te ayude a ponerlo en un acuerdo operativo de la LLC (operating agreement)
- Habla con prestamistas sobre financiamiento para edificios de 2 a 4 unidades, ya que los préstamos para quien vivirá en la propiedad pueden tener condiciones distintas a los préstamos para inversionistas
- Analiza varios anuncios de tu zona, verifica los alquileres reales y consulta a un inspector y a un agente de seguros sobre cada edificio antes de hacer una oferta
Quién paga
Los inquilinos de cada unidad pagan el alquiler cada mes. Una venta posterior puede dejar una ganancia si el edificio ha subido de valor.
Cómo gana dinero
El alquiler de varias unidades cubre la hipoteca, los impuestos, el seguro y las reparaciones, y lo que sobra se reparte entre los dueños. Con varias unidades, una vacante afecta menos que cuando se tiene una sola casa vacía.
Habilidades útiles
- Hacer cuentas de alquileres, gastos y costos del préstamo
- Manejar a los inquilinos y a los contratistas
- Trabajar bien con socios de negocios
Ten en cuenta
- Las leyes entre propietarios e inquilinos, de habitabilidad y de vivienda justa (fair housing) varían según el estado y la ciudad, así que revisa las reglas de tu localidad
- Los edificios con varias unidades pueden requerir registro de alquileres, inspecciones o certificados de seguridad en tu ciudad
- Las viviendas construidas antes de 1978 pueden tener reglas de divulgación sobre pintura con plomo, así que revisa los requisitos federales y estatales
- Si traes inversionistas externos que no son socios activos, pueden aplicar las leyes de valores (securities), así que consulta primero con un abogado
- Los edificios antiguos pueden tener problemas costosos en el techo, la plomería o la calefacción, así que presupuesta dinero para reparaciones
- Las disputas entre socios son un riesgo común, así que pon todo por escrito
- Habla con un contador público (CPA) sobre los impuestos. Esto no es asesoría financiera
Informe de investigación · Estados Unidos
Todo lo que necesitas para empezar: inversión en dúplex y edificios pequeños de apartamentos
Investigado con búsqueda web en vivo para Estados Unidos: precios reales para empezar, licencias y reglas, lo que cobran otros, un ejemplo de punto de equilibrio, cómo conseguir tus primeros clientes y un plan de 30 días. Con fuentes.
Por ahora, el informe completo está en inglés.
- Costos iniciales con precios reales
- Licencias, registro y reglas
- Precios: lo que cobran otros
- Ejemplo de punto de equilibrio
- Cómo conseguir los primeros clientes
- Plan de lanzamiento de 30 días
- Riesgos y cómo reducirlos
Entrega inmediata. Al comprar aceptas que se entregue enseguida, por lo que el derecho de cancelación de 14 días termina al recibirlo. ¿No llegó o no funciona? Reembolso completo, ver los Términos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar un dúplex o un edificio de cuatro unidades?
Los costos iniciales se estiman normalmente en alrededor de $60,000 a $250,000, según el edificio, tu parte con los socios y tu zona. Los edificios antiguos pueden tener problemas costosos en el techo, la plomería o la calefacción, así que presupuesta dinero para reparaciones.
¿Cuánto puede ganar un edificio pequeño de varias unidades en alquileres?
Los ingresos mensuales se estiman normalmente en alrededor de $3,000 a $12,000, según el número de unidades, la ubicación y las vacantes. Calcula al menos unas 10 horas a la semana para el mantenimiento, los inquilinos y los contratistas.
¿Qué leyes debo revisar antes de comprar un edificio pequeño de apartamentos?
Revisa las leyes entre propietarios e inquilinos, de habitabilidad y de vivienda justa (fair housing) de tu estado y ciudad, además de cualquier registro de alquileres, inspecciones o certificados de seguridad. Las viviendas construidas antes de 1978 pueden tener reglas de divulgación sobre pintura con plomo. Si traes inversionistas externos, consulta con un abogado sobre las leyes de valores (securities).
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